UNIVERSITÉS

3, 4 et 5 avril 2023

LA BAULE
HÔTEL L’HERMITAGE *****

La participation aux Universités vous donne droit à la validation de 10 heures carte T.
Tous les documents administratifs vous seront transmis par email quelques semaines avant l’événement.

Les conférences

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CONFÉRENCE 1 : Le monde bouge, point de bascule ou simple évolution ?

Les récents événements, tels que les crises sanitaires et économiques, ont un impact significatif sur la société et l’économie à court, moyen et long terme, avec des répercussions sur les tendances et les pratiques à venir. Les chocs sociétaux, économiques et sanitaires pourraient entraîner des changements significatifs sur les comportements des consommateurs, les pratiques commerciales et les politiques économiques, qui pourraient à leur tour avoir un impact sur les secteurs tels que le travail à distance, la santé, les technologies de l’information, la consommation, les finances et l’immobilier.

Sommes-nous à un « point de bascule » ou vivons-nous une simple évolution ?

CONFÉRENCE 2 : Dans ce contexte, quelles sont les conséquences pour les différentes classes d’actifs ? Lesquelles privilégier en 2023 ?

  • Les NFT (non-fungible tokens) représentent des actifs à surveiller. Ils permettent aux artistes et aux créateurs de contenu de vendre des œuvres numériques uniques qui peuvent être achetées et revendues comme des objets de collection.
  • Les crypto-monnaies entre défiance et performance. Bien que les crypto-monnaies soient encore hautement volatiles, elles ont connu une croissance importante ces dernières années et pourraient continuer à attirer l’attention des investisseurs.
  • L’immobilier est également un actif stable qui est un investissement rentable à long terme. Cependant, il est important de choisir soigneusement les biens et de s’assurer que les prix ne sont pas surévalués et répondent à des besoins locatifs avérés.

Quelle place pour les nouveaux actifs et les actifs traditionnels ?

Les rencontres

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RENCONTRE 1 : L'offre Consultim Partners : une approche transversale de l'investissement

Consultim propose une approche transversale de l’investissement, de la sélection des actifs jusqu’à la sortie. Qu’il s’agisse de loueur meublé, nue-propriété ou crowdfunding, Consultim a structuré une démarche globale de d’accompagnement.

Les solutions proposées permettent de travailler des allocations mixant investissement comptant et à crédit, avec une grande diversité concernant les rendements et les maturités proposés :

  • courtes avec le crowdfunding
  • moyennes via la pierre-papier
  • longues concernant l’immobilier détenu en direct

En complément, le groupe propose des services à forte valeur ajoutée, via Porpertimo pour la représentation des propriétaires, Expertim pour l’accompagnement comptable.

RENCONTRE 2 : Une vision d'ensemble des dispositifs couverts par Consultim Partners

LMNP, LMP, déficit foncier, nue-propriété, Pinel², 150-O B TER… Consultim Partners couvre un large spectre d’investissements répondant à une multitude d’objectifs clients, notamment :

  • Se constituer un patrimoine immobilier
  • Anticiper sa retraite
  • Générer des revenus non fiscalisés
  • Investir sans contraintes dans l’immobilier
  • Bénéficier de rendements élevés immédiats
  • Transmettre son patrimoine
  • Bénéficier d’un statut social

Au-delà des aspects fiscaux, il convient de regarder plus précisément les risques sous-jacent des actifs.

RENCONTRE 3 : La sélection des actifs, clé de voute de vos préconisations

Comme pour tout investissement, il est déterminant d’étudier avec précision les avantages et les risques associés. Qu’ils s’agissent de financement d’une opération ou d’un émetteur (crowdfunding) ou de l’acquisition d’un actif (via un fonds d’investissement ou en direct par un client), la sélectivité est une clé de lecture prioritaire. Les principaux critères étudiés :

  • Pertinence de l’approche patrimoniale
  • Cohérence de l’équation économique
  • Analyse de l’approche locative
  • Eléments juridiques et fiscaux

 

Cette Rencontre sera l’occasion de revenir plus en détails sur ces analyses et les process mis en œuvre pour limiter à leur niveau incompressible les risques.

RENCONTRE 4 : Le parcours clients, zoom sur les étapes clés

Entre l’identification des besoins clients et la sortie d’une opération, plusieurs mois vont s’écouler.
Revenons en détail sur les différentes étapes clés :

  • Entrée en relation
  • Identification des besoins clients
  • Propositions d’investissement et rapport de mission
  • La mise en œuvre des investissements, comptant ou à crédit
  • L’acte notarié dans le cas d’une acquisition immobilière
  • Le suivi de l’investissement (suivi de participations, accompagnement comptable, …)
  • La sortie de l’investissement

Consultim propose un accompagnement global pour simplifier les investissements de vos clients.

Les ateliers

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ATELIER 1 : Quelles sont les solutions innovantes pour financer des projets immobiliers ?

Il existe plusieurs solutions innovantes pour financer des projets, notamment :

  1. Le financement participatif : Il s’agit d’une forme de crowdfunding qui permet aux investisseurs de soutenir des projets immobiliers en échange d’un rendement sur investissement.
  2. Le financement par emprunt obligataire : Il s’agit d’une forme de financement où les investisseurs prêtent de l’argent à une entreprise ou une organisation en échange d’intérêts et d’un remboursement du capital.
  3. L’utilisation de technologies comme la blockchain pour la gestion de la propriété et les transactions immobilières, et l’utilisation de l’IA pour l’analyse de données immobilières.
  4. Le Crowdlending immobilier, consiste à prêter de l’argent à des particuliers ou des professionnels pour financer un projet immobilier, et recevoir des intérêts sur le prêt.

Il est important de noter que ces solutions peuvent fortement varier en termes de risque et de rendement, il est donc essentiel de comprendre et mesurer les risques et les avantages avant de choisir une solution de financement. La robustesse de l’émetteur, la qualité de l’actif immobilier ou de l’entreprise et les garanties sont autant d’éléments à prendre en compte lors de l’analyse.

ATELIER 2 : L'usage plutôt que la propriété… quelles sont les nouvelles tendances de consommation ? quels impacts pour l’immobilier géré ?

Il existe plusieurs tendances de consommation qui mettent l’accent sur l’utilisation plutôt que la propriété, notamment :

  • Le partage : Il s’agit de la pratique de partager des biens ou des services plutôt que de les posséder individuellement. Les exemples incluent les services de location de voitures, les services de co-working et les plateformes de partage d’appartements.
  • L’abonnement : Il s’agit de la pratique de payer pour un service ou un produit sur une base régulière, plutôt que de l’acheter en une seule fois. Les exemples incluent les services de streaming vidéo, les services de livraison de nourriture et les services de vêtements en abonnement.
  • La consommation consciente : Il s’agit de la pratique de réfléchir aux impacts écologiques et sociaux de ses achats, et de privilégier les produits et les services qui ont un impact minimal. Les exemples incluent l’achat de produits écologiques, les achats de produits locaux et l’achat de produits de seconde main.
  • La consommation collaborative : Il s’agit de la pratique de partager les coûts et les avantages d’un produit ou d’un service avec d’autres consommateurs. Les exemples incluent les coopératives d’achat, les groupes d’achat en commun et les associations de consommateurs.

Ces tendances de consommation sont en partie motivées par des facteurs économiques, écologiques et sociaux, et peuvent contribuer à une plus grande efficacité économique, une meilleure utilisation des ressources et une réduction des déchets. Quels en sont les impacts pour les actifs de résidences services ?

ATELIER 3 : Nouveaux modes de communication & digitalisation du métier de conseiller en investissement, quelles tendances ?

La digitalisation et l’évolution des technologies ont eu un impact considérable sur les métiers de l’épargne et de la finance. Les tendances actuelles dans ce domaine incluent :

  • La communication en ligne : Les conseillers en investissement utilisent de plus en plus les outils de communication en ligne pour interagir avec leurs clients, tels que les messageries instantanées, les réseaux sociaux, les webinaires, les chatbots et les plateformes de vidéoconférence. Ces outils permettent aux conseillers de communiquer facilement avec leurs clients, même à distance, et de fournir des informations et des conseils en temps réel.
  • La robotisation et l’automatisation : Les conseillers en investissement utilisent de plus en plus des outils automatisés pour effectuer des tâches répétitives, telles que la recherche de données, l’analyse des marchés et la gestion des portefeuilles. Les conseillers peuvent ainsi se concentrer sur les tâches qui requièrent une expertise humaine, comme l’élaboration de stratégies d’investissement et la communication avec les clients.
  • L’analyse de données : Les conseillers en investissement utilisent de plus en plus des outils d’analyse de données pour recueillir et analyser des informations sur les marchés financiers, les tendances économiques et les comportements des investisseurs. Ces outils leur permettent de prendre des décisions d’investissement plus informées et de fournir des conseils plus pertinents à leurs clients.
  • La cybersécurité : La digitalisation des services financiers expose les conseillers en investissement à de nouveaux risques de cybersécurité. Les conseillers doivent donc s’assurer de protéger les données de leurs clients contre les attaques informatiques et les vols d’identité en utilisant des outils de sécurité appropriés et en respectant les réglementations en matière de protection des données.

Comment s’adapter en 2023 ?

ATELIER 4 : ESG/ISR, le fond ou la forme ?

L’investissement socialement responsable (ISR) est un domaine qui a connu une croissance importante ces dernières années, avec de plus en plus d’entreprises et d’investisseurs qui s’engagent dans cette approche d’investissement. Certains considèrent que l’investissement socialement responsable est avant tout un outil de marketing qui permet aux entreprises et aux investisseurs de se donner une image plus positive, sans pour autant réellement intégrer les critères ESG dans leur stratégie d’investissement.

Les investisseurs ISR intègrent de fait des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur stratégie d’investissement et peuvent en tirer des bénéfices économiques et financiers tout en contribuant avec un impact social et environnemental positif.

L’investissement socialement responsable est un domaine complexe en constante évolution. Il est essentiel pour les professionnels et les investisseurs de s’informer sur les pratiques et les critères utilisés pour évaluer la performance ISR d’un fonds, de vérifier les engagements pris et de ne pas se contenter d’une simple déclaration d’investissement socialement responsable.

ATELIER 5 : Les actifs immobiliers de santé, un investissement encore plébiscité en 2023 ?

Il est possible que les actifs immobiliers de santé continuent d’être plébiscités en 2023, car la demande pour des services de soins de santé de qualité continue à augmenter en raison du vieillissement de la population et de l’amélioration des technologies médicales. Les actifs immobiliers de santé incluent des hôpitaux, des cliniques, des centres de soins de longue durée, des maisons de retraite et des centres de réadaptation. Les investisseurs continuent d’être attirés par les actifs immobiliers de santé en raison de leur potentiel de rendement stable et de leur résistance à la récession économique.

Cependant, il est important de noter que les tendances économiques et les politiques gouvernementales peuvent avoir un impact sur les actifs immobiliers de santé. Les réductions budgétaires dans les dépenses de santé, les réformes de l’assurance maladie et les changements dans les pratiques de soins de santé peuvent tous avoir un impact sur la performance de ces actifs.

ATELIER 6 : Investir en coliving, colocation, airbnb, location meublée longue durée : quelles sont les spécificités de ces marchés, quels sont les intérêts pour les clients visés ?

Le coliving, la colocation, l’Airbnb et la location meublée à long terme sont au goût du jour, largement plébiscités. Effet de mode ou demande pérenne ?
Ces modes d’exploitation ont leurs propres spécificités et ne s’adaptent pas à tous les marchés immobiliers. Entre contraintes administratives et/ou juridiques et modes de consommation, il convient de faire les bons choix.

Décryptage et qualification de l’offre (contraintes, risques, avantages) à travers des cas concrets et mise en perspective des réponses apportées aux besoins des investisseurs.

  • Le coliving consiste à louer des chambres dans des immeubles de logements partagés qui sont généralement conçus pour les personnes qui cherchent à vivre dans une communauté et à partager des espaces communs.
  • La colocation est un marché où des personnes louent des chambres dans un appartement ou une maison partagée.
  • Les biens loués via Airbnb visent des voyageurs pour des courts séjours, en tourisme de loisirs ou d’affaire.
  • La location meublée à long terme consiste à louer des logements meublés pour plusieurs mois.

ATELIER 7 : ULI/ULS, le démembrement de propriété au service du patrimoine de vos clients

L’investissement en nue-propriété de type ULI (Usage Locatif Intermédiaire) et ULS (Usage Locatif Social) sont des formes d’investissement immobilier qui consistent à acheter la nue-propriété d’un bien immobilier, tout en laissant un tiers (généralement un bailleur social) en usufruit, c’est-à-dire la possibilité d’utiliser et de louer le bien pendant une certaine période de temps.

Les spécificités de l’investissement en nue-propriété ULI et ULS:

  • ULI: L’investissement ULI est destiné à des locataires ayant des revenus modestes mais supérieurs aux plafonds de l’aide au logement. Les loyers pratiqués sont plafonnés par rapport aux prix du marché.
  • ULS: L’investissement ULS est destiné à des locataires ayant des revenus très modestes, les loyers sont plafonnés et sont financés en partie par des aides publiques.

Les avantages de ces types d’investissement sont:

  • Des revenus locatifs garantis: les loyers sont garantis par l’usufruitier (bailleur social) et sont souvent garantis par des conventions de bail à long terme.
  • Des avantages fiscaux: ces types d’investissement permettent de bénéficier d’avantages fiscaux tels que la défiscalisation loi Pinel, duflot, …
  • Des risques limités: les risques de vacance locative et de défaut de paiement sont limités car les locataires sont choisis et sélectionnés par l’usufruitier.

Il est important de noter que ces types d’investissement nécessitent un engagement à long terme et peuvent être soumis à des restrictions et des obligations réglementaires. Il est donc important de bien comprendre les risques et les avantages avant de choisir cette forme d’investissement et de consulter un professionnel pour vous aider à évaluer si c’est la bonne solution pour vous.

ATELIER 8 : Points de vigilance lors de la sortie d'une opération sous bail commercial en résidences services

Plusieurs points de vigilance doivent être appréhender lors de la sortie d’une opération sous bail commercial en résidences services, notamment en fonction de la partie qui est à l’origine du terme du bail commercial :

  1. Le sujet de la TVA immobilière résiduelle
  2. L’indemnité d’éviction due au preneur à bail
  3. Le changement de destination
  4. L’impact des charges de copropriété
  5. La gestion des parties communes et/ou services
  6. La fiscalité hors bail commercial

Choix assumé ou subi, il est primordial de savoir appréhender les impacts économiques, juridiques et fiscaux d’une sortie de bail commercial. L’accompagnement par un spécialiste pour évaluer les risques et opportunités constitue un point de passage incontournable.

ATELIER 9 : (Déficit foncier)², une nouvelle solution d'optimisation patrimoniale

Est-il possible d’optimiser un investissement immobilier avec travaux en optant dans un premier temps pour le système du déficit foncier puis dans un second temps d’opter pour la location meublée non professionnelle ?

Il est possible d’optimiser un investissement immobilier en effectuant des travaux et en optant successivement pour le système du déficit foncier et la location meublée non professionnelle (LMNP).

Le système du déficit foncier permet aux propriétaires de déduire les dépenses liées à l’acquisition et à l’entretien d’un bien immobilier locatif de leurs revenus fonciers. Cela permet de réduire le montant de l’impôt à payer. Ce système s’applique aux biens locatifs nus.

Ensuite, une fois les travaux réalisés et les dépenses déduites, l’investisseur pourra opter pour la location meublée notamment pour des raisons économiques, améliorant la loyabilité du bien.

Il est important de noter que ces dispositifs fiscaux ont des règles et des conditions strictes pour être éligibles, il convient donc de respecter l’environnement législatif.

ATELIER 10 : Fin du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard et réduction de l'avantage fiscal du dispositif Pinel, quelles solutions d'investissement alternatives ?

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui permettait aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu en achetant un logement locatif meublé dans un résidence de services, a pris fin au 31 décembre 2022. De même, la réduction d’impôt Pinel a été réduite depuis janvier 2021 La location meublée en tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) représente une solution de substitution efficace pour les investisseurs qui cherchent à bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier locatif.

En effet, en devenant loueur meublé, les investisseurs peuvent bénéficier de la possibilité de déduire les charges liées à l’exploitation de leurs meublés (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.) et des amortissements immobiliers, réduisant l’assiette fiscalisée.

De plus, la location meublée offre des rendements locatifs plus élevés que la location nue, car les loyers sont, selon les zones, plus élevés pour des logements meublés. Ces investissement peuvent varier en termes de risque et de rentabilité, il est donc important de bien comprendre les risques et les avantages, en consultant un expert pour évaluer la pertinence de ce type d’investissement pour votre profil.

ATELIER 11 : Immobilier géré ancien, pourquoi vous passez à côté des bonnes opportunités ?

L’immobilier géré désigne un type d’investissement immobilier dans lequel l’acquéreur achète un bien immobilier et en confie la gestion locative à un gestionnaire professionnel. Le propriétaire continue à être propriétaire du bien, mais il n’a pas à s’occuper de la location et de la gestion des locataires, qui sont prises en charge par la société gestionnaire. Les avantages de l’immobilier géré comprennent une source de revenus régulière sans les tracas de la gestion locative courante, un rendement locatif plus élevé, et une certaine visibilité locative car la société de gestion s’occupe de la recherche de locataires et de la gestion des loyers sur longue période.

Sur le marché secondaire, des opportunités peuvent se présenter de manière protéiforme :

  • Sortie potentielle de l’exploitant professionnel
  • Cycles haut ou cycle bas selon les secteurs
  • Prix au m² réduits
  • Loyer au m² raisonnable

Pour détecter ces opportunités, il convient d’adopter une méthodologie axées sur les grandes spécificités des actifs et mettre en évidence les éléments différenciants de chaque actif.

ATELIER 12 : SCPI, nouveau monde, nouvelle génération

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui ont pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI récentes offrent des avantages concurrentiels tels que :

  • Une capacité d’adaptation plus rapide car le patrimoine immobilier est de fait moins conséquent
  • Des projets immobiliers généralement plus récents qui bénéficient des dernières technologies et normes réglementaires
  • Des opportunités de diversification avec des projets immobiliers variés
  • Des perspectives de rendement plus élevées en raison de la forte demande locative pour les projets immobiliers récents
  • Une exposition au leverage plus limitée

Les autres SCPI, quant à elles, ont généralement un historique de performance et un patrimoine immobilier plus établi mais potentiellement moins résilient.

Il est important de noter que les SCPI, nouvelles ou anciennes générations comportent des risques, notamment liés à la qualité de la gestion et des risques liés à la performance des projets immobiliers.